VERHALEN UIT DE PRAKTIJK

ERVARINGEN UIT LEUSDEN, ZEIST EN WOERDEN

Er zijn al verschillende projecten geweest waarbij verduurzaming van gespikkeld bezit heeft plaats gevonden. In de onderstaande verhalen lees je de ervaringen hiervan.


De eigenaren hebben profijt van de maatregelen. Het comfort stijgt en de energierekening daalt, maar ze hoeven er nu niet voor te betalen. De verrekening is pas bij verkoop en onder­tussen vindt er afschrijving plaats.

Willem van Tol, Woningstichting Leusden

“Het is makkelijker om de koopwoningen nu meteen mee te nemen”

In de wijk Achterveld in Leusden ging Woningstichting Leusden in 2021 aan de slag met haar woningen. De 16 particuliere eigenaren die er met hun KoopGarant-woningen tussendoor wonen, kregen het aanbod om mee te doen. En sterker nog, Woningstichting Leusden betaalde voor hen de dak- en spouwmuurisolatie. “Wij krijgen deze woningen weer in ons bezit als de eigenaren hun woning in de verkoop doen. En dan willen we de woningen toch verduurzamen. Daarom nemen we de maatregelen liever nu. Het is gemakkelijker om dat in een stroom te doen”, legt projectleider Willem van Tol van Woningstichting Leusden uit. Om de verduurzaming van de koopwoningen te regelen, heeft Stichting Opmaat een methode bedacht. “Het recht van erfpacht wordt aangepast, om ervoor te zorgen dat de waardevermeerdering van deze investering bij de corporatie terecht komt. Er vindt vóórdat de werkzaamheden worden uitgevoerd een taxatie plaats. Bij deze taxatie wordt de huidige marktwaarde van de woning én de marktwaarde na de verduurzaming vastgesteld”, legt Agita Jongma van de Stichting Opmaat uit. “De marktwaarde na verduurzaming is vanzelfsprekend hoger dan de huidige marktwaarde. Deze waardetoename wordt zodanig verwerkt dat het waarde-effect van de investering terecht komt bij de corporatie. De wijzigingen worden vastgelegd in een speciale overeenkomst, die ook wordt gepasseerd bij de notaris. Zo is bij terugkoop altijd duidelijk op welke wijze de terugkoopprijs wordt berekend”, aldus Jongma. Er hebben 10 woningeigenaren het aanbod geaccepteerd. Woningstichting Leusden schakelde Stichting Opmaat in voor het contact met de kopers over het aantrekkelijke aanbod. “De eigenaren hebben profijt van de maatregelen. Het comfort stijgt en de energierekening daalt, maar ze hoeven er nu niet voor te betalen. De verrekening is pas bij verkoop en ondertussen vindt er afschrijving plaats”, legt projectleider Van Tol uit. Woningstichting Leusden is tevreden over dit eerste project. Ze start in de zomer van 2022 met een soortgelijk project in de wijk Akkerhoeve-Noordwijk. In dat project gaat het om 250 huurwoningen en 88 KoopGarant-woningen.

“De marktwaarde na verduurzaming is vanzelfsprekend hoger dan de huidige marktwaarde. Deze waardetoename wordt zodanig verwerkt dat het waarde-effect van de investering terecht komt bij de corporatie.

Agita Jongma, Stichting Opmaat
Achteraf gezien was het beter geweest als de woningcorporatie in beeld was geweest in het contact met de bewoners.

Woningcorporatie

“Gesprek hielp om deel van het wantrouwen weg te nemen”

In het pilotproject in Zeist kregen 19 particuliere woningeigenaren verdeeld over drie straten in de Dichterswijk het aanbod om mee te doen met de verduurzaming vanuit woningcorporatie Woongoed Zeist. De woningen zijn gelegen tussen 57 huurwoningen. De eigenaren konden kiezen welke maatregelen zij wilden laten uitvoeren, variërend van het isoleren van het dak, spouwmuur en vloer, het vervangen van kozijnen en plaatsen van isolatieglas tot het installeren van zonnepanelen. Eén van de leerervaringen uit deze pilot is de tip om bij de start van een project duidelijk de onderlinge rol- en taakverdeling binnen de projectgroep te bepalen, en dit te communiceren richting woningeigenaren. De particuliere woningeigenaren binnen deze pilot vonden het verwarrend dat zij een onafhankelijk contactpersoon kregen in plaats van rechtstreeks contact met de woningcorporatie of de aannemer. Ze vonden dit vreemd, omdat het KoopGarantwoningen betreft en zij daardoor nog een contractrelatie met de woningcorporatie hebben. Hierdoor ontstond veel onrust. Achteraf gezien was het beter geweest als de woningcorporatie in beeld was geweest in het contact met de bewoners. In Zeist hadden de KoopGarant-bewoners wantrouwen richting het project en de woningcorporatie. Dit kwam tot uiting in vragen als ‘waarom vindt dit project plaats?’, ‘wat verdient de woningcorporatie er aan?’, ‘hebben ze ons nodig om het renovatietraject door te zetten?’. De onrust en onvrede bij de bewoners, was mede aanleiding zich te gaan verenigen in een WhatsApp-groep. Er is op een gegeven moment een gesprek georganiseerd met drie bewonersvertegenwoordigers van de KoopGarantwoningen, de aannemer, de gemeente, de onafhankelijk contactpersoon en de woningcorporatie. Tijdens dit gesprek werd duidelijkheid geschept over ieders belang en rol. De woningcorporatie lichtte toe dat de woningcorporatie geen direct aanbod mag doen aan de particulieren. Dit was nieuwe informatie voor de particulieren. Het gesprek hielp in het wegnemen van het wantrouwen en de onrust onder de bewoners. Een verslag van het gesprek is tevens rondgestuurd aan alle particuliere eigenaren. Woongoed Zeist gaat ook in een volgend project in Nijenheim de eigenaren van tussenliggende koopwoningen betrekken bij de verduurzaming. Dit keer worden ze vroegtijdig voor een informatiebijeenkomst uitgenodigd. Voor een onafhankelijk adviseur bij KoopGarantwoningen ziet Woongoed Zeist geen rol meer.

In Zeist hadden de KoopGarant-bewoners wantrouwen richting het project en de woningcorporatie. Dit kwam tot uiting in vragen als ‘waarom vindt dit project plaats?’, ‘wat verdient de woningcorporatie er aan?’, ‘hebben ze ons nodig om het renovatietraject door te zetten?’

Onafhankelijk adviseur
Het kan tijd en geld schelen om in een vroeg stadium fysiek in de straat te gaan kijken of bij eigenaren de interesse te peilen in verduurzamings­maatregelen. Als deze interesse ontbreekt, is het niet opstarten of vroegtijdig stoppen van een project de beste keuze.

Gemeente

“De woningeigenaren bleken al veel te hebben gedaan”

De gemeente Woerden had in de pilot Warmtetransitie Iepenlaan de ambitie om 7 particuliere woningeigenaren de kans te geven mee te doen aan de verduurzamingsaanpak van de corporatie GroenWest in dezelfde straat. Ze had vooraf een zorgvuldig en goed proces uitgedacht, onder andere door een uitgebreid (digitaal) vooronderzoek te laten uitvoeren. Ook over de communicatiestrategie was goed nagedacht. De gemeente Woerden heeft voor de eigenaren een onafhankelijk contactpersoon ingeschakeld. Eigenaren konden gebruikmaken van verschillende ondersteuningsmogelijkheden, waaronder een persoonlijk energieadvies en een financieel advies. Vol enthousiasme werden de eigenaren benaderd. Met een brief, een helder stappenplan en een cadeaukaart. De gemeente mocht vanwege de AVG geen persoonlijk contact leggen met de particuliere bewoners. Op de schriftelijke uitnodiging en ook de reminder middels een cadeaukaart bleef de reactie echter uit. De woningcorporatie heeft daarom de onafhankelijk contactpersoon die al was ingehuurd door de gemeente, ook een opdracht verleend om deze contactpersoon uit haar naam aan te laten bellen bij de particulieren. Maar wat bleek, nadat er gericht poolshoogte werd genomen in de Iepenlaan? De eigenaren hadden zelf al veel maatregelen genomen om de woning te verduurzamen en daardoor geen interesse in deelname. En bij sommige eigenaren kwam het moment niet uit. De leerles die uit deze pilot naar voren kwam, is om vooraf na te gaan of het optuigen van een project wel zinvol is en of persoonlijk langsgaan bij de particulieren mogelijk is. Als woningeigenaren zelf al veel hebben gedaan, is het waarschijnlijk verspilde moeite om een modulair aanbod samen te stellen en communicatie-materiaal te ontwikkelen. Het kan tijd en geld schelen om in een vroeg stadium fysiek in de straat te gaan kijken of bij eigenaren de interesse te peilen in verduurzamingsmaatregelen. Als deze interesse ontbreekt, is het niet opstarten of vroegtijdig stoppen van een project de beste keuze.