INTRODUCTIE

WAT IS HET BELANG VAN GESPIKKELD BEZIT?

In dit hoofdstuk vind je antwoord op de volgende vragen:


Wat is gespikkeld bezit?

Dit magazine is bedoeld om een verduurzamingsaanpak op te stellen voor blokken van woningen waarin zowel corporatiebezit als particulier bezit aanwezig is. Het ‘gespikkeld bezit’ zijn dus de uitgeponde grondgebonden woningen in particulier eigendom die tussen huurwoningen in liggen. In de provincie Utrecht zijn naar schatting 36.000 huur- en koopwoningen die onderdeel uitmaken van dezelfde rijtjes woningen. Het gaat hierbij om circa 20.000 corporatiewoningen en om circa 16.000 koopwoningen. Op deze kaart is te zien waar deze woningen zich bevinden en van welke corporatie ze zijn. Er is ook hoogbouw met zowel huur- als koopwoningen. Binnen hoogbouw vormen de woningeigenaren een Vereniging van Eigenaren (VVE) die besluiten neemt over verduurzaming. Dat vraagt om een andere benadering die niet in dit magazine aan de orde komt. Hier is meer te vinden over verduurzaming van VVE’s.

image

Klik op de kaart om naar een interactieve variant van de kaart Gemengd Woningbezit te gaan

Ik had het niet netjes gevonden als we geen aanbod hadden gekregen.

Bewoonster

Wat is het belang van een aanpak voor gespikkeld bezit?

Het kan maatschappelijk gezien wenselijk zijn als de particuliere woningen tussen de huurwoningen mee kunnen doen met de collectieve aanpak van de woningcorporatie. Bijvoorbeeld als renovatiemaatregelen, zoals dakisolatie, van buitenaf zichtbaar zijn. Daarnaast kan het zijn dat deelname van particuliere eigenaren de technische uitvoering van de renovatiemaatregelen makkelijker maakt. Ook voor de particuliere eigenaren kan deelname interessant zijn. Achterstallig onderhoud en een slecht energielabel zorgen voor een lagere taxatie van de woning. Daarnaast kan de renovatie bijdragen aan een groter comfort en een lagere energierekening. Deelname voorkomt dan een tweedeling in de buurt en versnelt de energietransitie.

Wat is er van belang bij een project gericht op gespikkeld bezit?

Of een woningeigenaar besluit mee te doen aan de verduurzamingsaanpak vanuit een woningcorporatie, hangt af van veel factoren. Uiteraard zijn de kosten belangrijk, maar ook de tijd die de woningeigenaar krijgt om een besluit te nemen. Daarnaast zal een woningeigenaar het belangrijk vinden om te kunnen kiezen aan welke maatregelen hij wel meedoet en aan welke niet. In het hele traject is goede communicatie met de eigenaren heel belangrijk evenals een goede ondersteuning in het proces. Een doordachte aanpak vanuit de gemeente, woningcorporatie en aannemer is daarom van belang. In dit magazine staan hiervoor een aantal tips aan de hand van 5 hoofdvragen die spelen bij het opzetten en uitvoeren van een project. Het doorlopen van alle stappen kost tijd. Een indicatie staat in het onderstaande schema.

Schematische weergave van de projectaanpak

image

In het hele traject is goede communicatie met de eigenaren heel belangrijk

De manier waarop de corporatie met ons omging, heeft veel kwaad bloed gezet. De kopers in een bepaalde straat moesten binnen 4 weken na de informatie-avond een besluit nemen. Dat kan toch niet.

Bewoonster

Wat is het belang van tijdig communiceren?

Voor een particuliere woningeigenaar is het handig om ruim van te voren te weten dat hij mee kan gaan doen aan een verduurzamingsaanbod vanuit een woningcorporatie. Ook al zijn de precieze maatregelen en prijzen nog niet bekend, dan hebben de woningeigenaren in ieder geval de kans om zich te oriënteren op de verduurzaming. Wellicht kan de woningeigenaar er spaargeld voor opzij te zetten of kan hij er bij het afsluiten of aanpassen van een hypotheek rekening mee houden. Ook kan de woningeigenaar dit meewegen in de afweging om zelf in de tussenliggende periode wel of geen maatregelen te nemen, zoals isolatie of zonnepanelen. Een vuistregel is dat een woningeigenaar minimaal een jaar voorafgaand aan de start van de uitvoering op de hoogte moet zijn van de verduurzaming. Tussen het bekend maken van de exacte maatregelen en de bijbehorende prijzen en het kunnen accepteren van de offerte, moet minimaal drie maanden zitten om woningeigenaren de kans te geven een besluit te nemen.

Waarom is een programmatische aanpak van gespikkeld bezit belangrijk?

Dit magazine is bedoeld als hulp bij het vormgeven van een concreet project. Daarnaast is het zeer zinvol om als gemeente en woningcorporatie ook op strategisch niveau na te denken over het gespikkeld bezit. Door tijdig in beeld te hebben welke straten op de planning staan voor verduurzaming, krijgen woningcorporatie en gemeenten de kans om af te wegen of hier kansrijke projecten tussen zitten om particuliere woningeigenaren mee te laten doen en hiervoor de nodige voorbereidingen te treffen. Ook kunnen dan straten in beeld komen waarbij het zinvol is voor een woningcorporatie om gespikkeld bezit actief terug te kopen of juist enkele huurwoningen te verkopen, om zo het aantal rijtjes met gespikkeld bezit te verminderen. Dit wordt ook wel een ontspikkelstrategie genoemd.

Schematische weergave van de aanpak van woningcorporatie en gemeente

image

Krijg tijdig in beeld welke straten op de planning staan voor verduurzaming.