AAN DE SLAG MET GESPIKKELD BEZIT - 1

HEEFT HET PROJECT KANS VAN SLAGEN?

Het is belangrijk om voorafgaand aan een project na te gaan of het kans van slagen heeft. Onderstaande vragen kunnen daarbij helpen.


Wat kan de gemeente doen voor de woningeigenaren binnen gespikkeld bezit?

De gemeente kan waarde hechten aan het voorkomen van tweedeling in een buurt en het behoud van de architectonische en stedenbouwkundige eenheid in het straatbeeld. Ook kan de gemeente waarde hechten aan het gelijktijdig verduurzamen van het volledige woningbestand binnen een collectief renovatieproject om zo de energietransitie te versnellen. Als de gemeente veel belang hecht aan deelname, kan zij de woningeigenaren tijdens het proces extra ondersteuning bieden. Wellicht is het ook mogelijk om subsidie te geven aan particuliere woningeigenaren die energiemaatregelen nemen. De provincie Utrecht kan mogelijk helpen.

Het zou zinvol zijn om al in het voortraject de particulieren te betrekken. Bij het maken van afspraken met de aannemer, is dan al beter in beeld wat hun wensen en behoeften zijn.

Woningcorporatie

Wat zijn de mogelijkheden voor een woningcorporatie?

Dankzij een aanpassing van de woningwet mogen woningcorporaties de overheadkosten dragen van verduurzamingsprojecten waarin ook particuliere eigenaren deelnemen. Dit kan particuliere eigenaren over de streep trekken. Voorheen moesten de corporaties de overheadkosten naar verhouding eerlijk toedelen aan de particulieren. Dankzij de aanpassing van de woningwet hoeft dat niet meer. Als de woningcorporatie alle overheadkosten voor haar rekening neemt, verlaagt dat de kosten voor de woningeigenaren.

Gaat het om KoopGarant-woningen die de woningcorporatie bij verkoop weer terug zal kopen?

Een deel van de voormalige huurwoningen is verkocht onder de koopgarant-regeling. Dit betekent dat de eigenaar de woning verplicht aan de corporatie te koop aan moet bieden als hij wil verhuizen. Die is op haar beurt verplicht om de woning weer terug te kopen. Op grond van deze afspraak kan het voor de woningcorporatie interessant zijn om ook in de KoopGarant-woningen te investeren, bijvoorbeeld het isoleren van het dak en de spouw. Omdat investeren in koopwoningen niet is toegestaan voor corporaties heeft Stichting OpMaat een methode ontwikkeld die dit bij KoopGarant-woningen wel mogelijk maakt.

Vanwege onze ambtie om in 2045 klimaatneutraal te zijn, willen we graag dat de kopers mee kunnen doen.

Gemeente

In hoeverre is de renovatieaanpak afhankelijk van deelname gespikkeld bezit?

Het is goed om specifiek stil te staan bij de vraag of het voor de uitvoering veel uitmaakt of de particuliere woningeigenaren wel of niet mee doen. Kunnen de maatregelen aan de huurwoningen bijvoorbeeld niet worden uitgevoerd als de koopwoningen niet meedoen, of moeten de maatregelen misschien op een andere manier worden uitgevoerd als de koopwoningen niet meedoen? Of krijgen de eigenaren veel last van de uitvoering, ook als ze zelf niet mee doen? Dan is het goed ze in ieder geval uitgebreid te informeren.

Is er financieel gezien een aantrekkelijk aanbod voor de woningeigenaren?

Of woningeigenaren bereid zijn deel te nemen aan de renovatie-aanpak, hangt voor een groot deel af van de kosten van de maatregelen. Het is belangrijk om een idee te hebben welk deel van de investering terugverdiend kan worden met een lagere energierekening. Ook is het van belang dat woningeigenaren weten welke subsidies er zijn en hoe ze de investering zouden kunnen financieren, bijvoorbeeld via aanpassing van de hypotheek of via het Warmtefonds. Woningeigenaren binnen gespikkeld bezit zonder leenruimte, kunnen via het Warmtefonds een energiebespaarhypotheek krijgen. De gemeente of woningcorporatie moet dit vooraf met het Warmtefonds regelen.

Veel kopers hadden het dak al van binnenuit geïsoleerd. Nu ook nog van buitenaf isoleren, werd door de aannemer zelf afgeraden. Dus dat aanbod had geen zin.

Bewoonster

Is een keuze uit maatregelen en maatwerk mogelijk?

Als woningeigenaren niet per se het hele pakket aan maatregelen hoeven te nemen, maar een keuze kunnen maken, zal dat mogelijk beter aansluiten bij de financiële mogelijkheden en wensen van de particuliere bewoners. Bewoners zoeken soms ook naar mogelijkheden om de kosten te drukken, bijvoorbeeld door sommige werkzaamheden zoals schilderwerk zelf uit te voeren. Het bieden van een modulair pakket en maatwerk, vergroot de kans op deelname.

image

Klik op de afbeelding voor een vergrootte versie van de maatregelen

We wilden graag weten wat we bij verkoop terug zouden zien van de investering.

Bewoonster

Is er voldoende tijd voor de woningeigenaren om een besluit te nemen?

Woningeigenaren vinden het vervelend als ze het gevoel hebben dat ze onder druk worden gezet om een besluit te nemen. Ze hebben tijd nodig om na te denken over het aanbod en om hun financiering te regelen. Tegelijkertijd heeft de woningcorporatie een traject lopen met de huurders, die ze zorgvuldig wil informeren over de maatregelen en de prijzen. En de woningcorporatie heeft pas zekerheid over de renovatie als ze de instemming heeft van 70% van de huurders. Toch is het raadzaam om te kijken hoe, met de nodige slagen om de arm, woningeigenaren tijdig kunnen worden ingelicht. Een vuistregel is dat woningeigenaren minimaal een jaar voorafgaand aan de start van de uitvoering op de hoogte moeten zijn van de verduurzaming. Tussen het bekend maken van de exacte maatregelen en de prijzen, moet minimaal drie maanden zitten om woningeigenaren de kans te geven een besluit te nemen.

Zijn er voldoende mogelijkheden om een projectteam te vormen en de woningeigenaren een aanbod te doen?

Om een gericht aanbod aan de woningeigenaren te doen, is een projectteam gewenst. Een projectteam kan alleen functioneren als ze over voldoende tijd en middelen beschikt. Hou er hierbij rekening mee dat de werkzaamheden vertraging kunnen oplopen, waardoor het project langer duurt dan voorzien. Het kan een keuze zijn om een onafhankelijk contactpersoon voor de particuliere eigenaren aan te stellen die hen informeert over de stappen in het proces en hun vragen beantwoordt. Daar is dan ook budget voor nodig.

Een projectteam kan alleen functioneren als ze over voldoende tijd en middelen beschikt.

Omdat de gemeente op basis van de AVG geen contact mocht leggen met de particuliere bewoners, heeft de corporatie daar een onafhankelijk persoon voor ingehuurd.

Gemeente

Is het persoonlijk benaderen van de woningeigenaren mogelijk?

Persoonlijk contact is belangrijk voor het opbouwen van een vertrouwensrelatie en voor het betrekken van particulieren. Mensen reageren lang niet altijd op een schriftelijke uitnodiging en niet alle inwoners kunnen goed lezen. Het is dus nodig om na te gaan wie het eerste persoonlijke contact met de woningeigenaren kan leggen. Sommige gemeenten benaderen particulieren op grond van de AVG liever niet persoonlijk. Voor een woningcorporatie geldt dat niet; zij mag altijd contact opnemen met haar buren. Is een persoonlijke benadering niet mogelijk, dan is de kans van slagen klein.

In hoeverre hebben de woningeigenaren al verduurzamingsmaatregelen getroffen?

Door in de straat te gaan kijken of door na te gaan wat de actuele energielabels van de koopwoningen zijn, wordt mogelijk duidelijk of de woningeigenaren zelf al verduurzamingsmaatregelen hebben genomen. Als dat vooraf niet lukt, probeer dat dan zo vroeg mogelijk in het project te achterhalen door contact te leggen met woningeigenaren. Als er weinig tot geen interesse is omdat er al veel zelf is gedaan, is het wellicht een betere keuze om het project niet op te starten of vroegtijdig te stoppen.